Hypotheken und Hypothekendarlehen

Ein durch Grundpfandrecht auf Immobilienbesitz besichertes Darlehen nennt man Hypothekendarlehen. Als Grundpfandrechte kommen weitestgehend Buchgrundschulden zum Einsatz. Mehr als 90% aller neu vergebenen Darlehen fallen unter diese Praxis.

Das Hypothekendarlehen bildet zumeist einen wichtigen Eckpfeiler einer jeden privaten Immobilien-Finanzierung. Zur Modernisierung, zum Erwerb oder zum Bau einer Immobilie, nimmt man dabei das Hypothekendarlehen.

Alle Lebensversicherungsgesellschaften, Bausparkassen und Kreditinstitute der Europäischen Union (EU) kommen für ein Hypothekendarlehen in Betracht. Juristische sowie natürliche Personen können Darlehensnehmer sein. Hinsichtlich der Art der Immobilie bestehen teils Beschränkungen. So gibt es einige Darlehensgeber, die beispielsweise kein Darlehen für gewerbliche Bauten gewähren. Die Liste lässt sich fortsetzten, deshalb muss man sich intensiv mit der Suche nach dem Finanzierungspartner auseinandersetzen.

Als zusätzliche Sicherheit steht bei einem Hypothekendarlehen für den Darlehensgeber im Falle einer Leistungsstörung eine Immobilie zur Verfügung. Dies steht im Gegensatz zu der Praxis von unbesicherten Darlehen wie beispielsweise Ratenkrediten. Der Darlehensgeber kann durch Verwertung der Immobilie also beispielsweise durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung das Hypothekendarlehen tilgen, wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommen kann.

Zu günstigeren Darlehenskonditionen im Vergleich zu unbesicherten Darlehen führt dies zur erhöhten Sicherheit für den Darlehensgeber. Die spätere Veräußerung der Immobilie wird allerdings in einem gewissen Maße durch die Eintragung eines Grundpfandrechts auf diese Immobilie erschwert. Parallel zum Verkauf der Immobilie muss eine Ablösung des Hypothekendarlehens vorgenommen werden, da die Übernahme des Hypothekendarlehens durch die neuen Eigentümer in der Praxis nicht gang und gäbe und auch unpraktikabel ist.

Die Komplexität des Verkaufs wird dadurch nach oben katapultiert. In der Praxis sieht es so aus, dass sich auf die Baugeld-Konditionen die Leitzinserhöhung von Anfang Juli 2008 nicht ausgewirkt hat. Leicht gesunken sind dabei sogar die Zinsen nach diesem Schritt der Europäischen Zentralbank (EZB) für Hypothekendarlehen.

Denn die Konditionen von Baudarlehen lehnen sich im Gegensatz zu Dispo-, Raten- und Unternehmens-Krediten nicht an den Leitzinsen an. Experten erklären dazu, dass sich Anbieter von Immobilienkrediten in erster Linie über Anleihen refinanzierten. Dabei steige und falle deren Rendite in der Regel ebenso wie die Inflationsrate. Da die Erzeugerpreise zuletzt um 6,5% gestiegen seien und dies in die Inflationsrate wohl mit einfließen rde wird und somit das Verteuern der Anleihen mit sich bringe, könnten die Baugeldzinsen in Zukunft allerdings wieder nach oben klettern.

Im August 2008 waren 10-jährige Hypothekendarlehen für einen Effektivzins von 5,12% zu haben. Dies waren 0,51 Prozentpunkte mehr als zu Beginn des Jahres 2008. Ebenfalls verschlechtert haben sich die Konditionen für fünf- beziehungsweise fünfzehnjährige Kredite. Experten erklären dies damit, dass seit Mitte Mai 2008 durch den Zinsanstieg die Zinsen einen Rückstand innerhalb der letzten fünf Jahre erreicht hätten.

Dabei liege der Durchschnittszins der vergangenen 10 Jahre bei 5,16%, der nur von besten und lukrativsten Angeboten unterboten werde. Deshalb lohne sich bei Hypothekendarlehen auch ein Preisvergleich. Hier können die Spitzen- beziehungsweise die unprofitablen Anbieter von fünfzehnjährigen Darlehen um einen Prozentpunkt differieren.

Zu immensen Summen kann dabei dieser kleine Unterschied über die Jahre hin anwachsen. Wenn der Zinsvorteil in die erhöhte Tilgung fließt, kostet beispielsweise eine Finanzierung über 300.000 € beim günstigsten Kreditgeber insgesamt knapp 51.000 € weniger als beim teuersten. Im ersten Jahr spülen 0,1 Prozentpunkte weniger Zinsen immerhin 300 € ins Portmonee. Auf die Laufzeit von 15 Jahren gesehen, macht dies eine Summe von fast 4.700 €.

Es gibt Baugeldrechner, welche die aktuellen Konditionen von einigen 100 Kreditgebern auswerten. Dabei können Interessenten sogar zwischen zwei Optionen votieren: die Zinsbindungsfrist trägt beim Schnell-Check derjenige ein, der lediglich einen Überblick über die Spitzen-Konditionen der Kreditgeber haben möchte. Die Zinssätze der 20 günstigsten Institute bekommt er dann bei den online Baugeldrechnern angezeigt und zwar unabhängig von Beleihungsgrenzen und persönlichen Kriterien.

Bei der Detail-Analyse wird die Liste der günstigsten Anbieter natürlich umso individueller, je die detaillierter die Eingaben erfolgt sind. Dabei werden tilgungsfreie Kreditvarianten, KfW-Darlehen, Rabatte wie beispielsweise für hohe Kreditsummen oder Tilgungssätze oder auch Aufschläge beispielsweise für Sonderzahlungen, Teilauszahlungen oder Selbständige in der Datenbank berücksichtigt. Im Gegensatz zum Hypothekendarlehen steht die Hypothek. Sie wird allerdings nur noch selten bei langfristigen Finanzierungen als Sicherungsmittel eingesetzt.

Unabdingbare gesetzliche Voraussetzung für eine Hypothek ist das Vorhandensein einer auf die Zahlung von Geld und einer persönlich gerichteten Forderung. Im allgemeinen ist diese Forderung ein Darlehen. Eine Verpflichtung aus anderen Verträgen oder auch ein Schadensersatzanspruch kann diese Verpflichtung aber ebenso sein. Zu Gunsten der Grundschuld und der Hypothekendarlehen tritt in der Praxis die Bedeutung der Hypothek immer weiter aus dem Fokus. Dass lediglich nur noch 20% aller Grundpfandrechte Hypotheken sind, schätzen Experten.

Wenn es darum geht ein Immobilien-Vorhaben zu realisieren, ist das Hypothekendarlehen ein veritables Medium.